Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке

Добавил пользователь Дмитрий К.
Обновлено: 19.09.2024

Довольно часто у кадастровых инженеров возникает проблема с адресом объекта недвижимости (как правило, с жилыми домами).

С переходом на ФГИС ЕГРН при подготовке технических планов появилась необходимость указывать уникальный номер в государственном адресном реестре. На первый взгляд ничего сложного - открываешь сайт налоговой (точнее ФИАС), через поиск находишь нужный адрес, скачиваешь отчет, в котором и присутствует необходимая информация.

Но появляется другая проблема - как определить местоположение или адрес присвоен данному объекту недвижимости.

В случае, если есть акт органа местного самоуправления о присвоении адреса - значит это адрес (вполне логично), если же такого нет-местоположение.

Если проще, допустим, кадастровый инженер готовит документы на жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: с.Иваново, ул.Ленина, д.7, но именно дому не присвоен адрес, то у дома указывается местоположение. Но в случае, если кадастровый инженер прикладывает адресную справку-указывается адрес.

С земельными участками тоже есть определенные тонкости. Допустим, у гражданина есть земельный участок по адресу с.Иваново, ул.Ленина, д.7. Земельному участку присвоен именно адрес. Гражданин решил разделить свой участок на два. Каждый новый земельный участок будет иметь адрес исходного. Получится два участка с одинаковым адресом. Чтобы присвоить новым участкам другие адреса (ул.Ленина, д.7/1) нужно обращаться в местную администрацию.

При формировании новых земельных участков, администрация выпускает постановление/распоряжение об утверждении схемы (если участок формируется на основании схемы), там же указывает либо адрес, либо местоположение - на свое усмотрение. Например, земельный участок, расположенный в с.Иваново (без улицы, без номера дома) может иметь местоположение, либо адрес. Т.е. получается, что адрес/местоположение не является уникальной характеристикой объекта недвижимости, в отличи от кадастрового номера (который уникален и не может повторяться).

Для простого гражданина ощутимой разницы между адресом и местоположением нет. Это больше головная боль кадастрового инженера, который готовит документы.

После вступления в силу Федерального Закона РФ № 66 от 13 мая 2008 года отменено определение территориального землеустройства. Нормативный правовой акт дал понятие объектов землеустройства, установил порядок графического, текстового описания границ земельных участков и других территориальных образований.

В рамках землеустроительных работ специалисты устанавливают на местности границы и описывают местоположение объектов землеустройства:

субъекты Российской Федерации;
муниципальные образования;
населенные пункты;
территориальные зоны;
зоны с особыми условиями использования территорий.

Этапы и специфика работ

Подготовительные работы.
Подготовка карты-плана границ муниципального образования, земельного участка, зоны с особыми условиями использования.
Формирование землеустроительного дела.
Согласование и утверждение подготовленной карты объекта землеустройства.
Сдача землеустроительного дела в государственный фонд данных.

На этапе подготовительных работ специалисты собирают и изучают данные об объекте землеустройства. Информация берется из документов по установлению границ, государственного кадастра недвижимости, документов по планированию организации территорий, геодезической и картографической основы.

В землеустроительное дело включаются материалы описания, согласованное с заказчиком задание на землеустроительные работы, подготовленная карта-план. В зависимости от размера объекта землеустройства дело состоит из одного или нескольких томов. В начале каждого тома помещается оглавление, на титульном листе и обложке – название объекта, контактные данные исполнителя, реквизиты организации. Графическую часть можно не брошюровать, а представлять в форме приложения.

Процесс согласования

Утверждение установленных или уточненных границ объектов землеустройства проводится с органами местного самоуправления и государственной власти. Представленные материалы рассматриваются до 30 дней - в срок, установленный постановлением Правительства РФ № 514 от 11 июля 2002 года. В некоторых случаях федеральные органы могут отказать в визировании карты границ объекта и иных документов землеустроительного дела:

Установленная или уточненная граница пересекает границы земельного участка, который учтен в ЕГРН.
В землеустроительном деле отсутствует графическое описание местоположения границ.
Пояснительная записка составлена с грубыми нарушениями требований НПА или отсутствует.
Отсутствует список координат воротных точек границ территории и значений среднеквадратических ошибок определения координат.
Выбранная система координат не соответствует требованиям по ведению государственного кадастра недвижимости.
Границы объектов землеустройства не соответствуют исходным данным из пояснительной записки.

Структура описания границ местоположения объектов землеустройства

Формы текстового и графического описаний местоположений границ населенных пунктов, земельных участков, территориальных зон, зон с особыми условиями использования территорий утверждены Приказом Министерства экономического развития РФ № 650 от 23 ноября 2018 года.

Графическое описание границ местоположения включает 4 раздела:

Сведения об объекте (местоположение, площадь объекта с указанием погрешности, описание иных значимых характеристик).
Сведения о местоположении границ объекта (выбранная система координат, сведения о характерных точках границ объекта с указанием метода определения координат и величины среднеквадратичной погрешности, сведения о характерных точках частей границ объекта землеустройства).
Сведения о местоположении измененных или уточненных границах (выбранная система координат, существующие и уточненные координаты характерных точек, описание обозначения точек на местности, среднеквадратичная погрешность измерений).
План границ объекта землеустройства. Указывается масштаб, условные знаки и обозначения. План визируется лицом, составившим графическое описание.

В текстовом описании арабскими цифрами нумеруются точки границ местоположения объекта. Напротив – в виде связного текста приводится описание границ, проходящих между двумя точками. Если границы земельного участка, населенного пункта или зоны с особыми условиями использования территорий образуют замкнутый контур, дается описание только начальной точки.

Важно! Координаты характерных точек границ (части границ) объектов землеустройства определяются с точностью не ниже точности картографической основы ЕГРН в наиболее крупном масштабе, созданном на территории кадастрового квартала, в котором располагаются границы.

С принятием Земельного кодекса РФ в отношении каждого участка земли, вводимого в хозяйственный оборот, требуется проведение процедуры межевания и постановки на кадастровый учет. Ввиду огромного количества земли, не прошедшей по настоящее время кадастровый учет, работа по определению местоположения участков остается приоритетной задачей государства.

Понятие местоположения участка

Земельный кодекс РФ определяет, что земельным участком является часть поверхности, имеющая установленные границы. Установление границ, проведенное в соответствие с требованиями законодательства, позволяет индивидуализировать участок среди прочих, сформировать его как полноценный объект недвижимости. Границы участка позволяют определить его местоположение.

В отношении отдельных частей границ нормативными актами может предусматриваться иная процедура определения их местонахождения: путем указания на природные или искусственно возведенные объекты, сведения о которых имеются в Государственном кадастре недвижимости и чьи границы совпадают с внешними границами участка.

Когда требуется определить координаты границ участка?

Так как участок земли не может выступать предметом рыночного оборота без установления границ, процедура определения местонахождения и документального закрепления координат границ является обязательной.

В зависимости от цели установления координат границ, можно выделить следующие типовые случаи проведения кадастровых работ по определению местоположения участка:

1) Формирование нового земельного участка для последующего предоставления его физическим или юридическим лицам. В этом случае установление координат границ участка осуществляется в рамках единого процесса проведения кадастровых работ.
2) Уточнение границ уже сформированного участка. Типичные случаи, когда возникает такая необходимость: техническая ошибка кадастрового инженера или пересечение границ смежных участков.

Процедура установления местоположения границ

В Российской Федерации деятельность по установлению местоположения границ осуществляют кадастровые инженеры, которые должны иметь профессиональный квалификационный аттестат, а также состоять членом одной из саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности.

Кадастровые инженеры проводят указанные работы как по заказу государственных органов, так и в процессе заключения договора с любым заинтересованным лицом.

В процессе установления границ земельного участка происходит формирование внешних границ участка земли, которые позволят выделить его из группы смежных участков. Кроме того, установление границ участка должно осуществляться с привязкой к границам соседних участков.

Для определения местоположения участка может понадобиться уточнение границ земельного участка. Данный вид работ может потребоваться в случае технической ошибки, выявленной органами кадастрового учета, которая состоит в пересечении границ одного или нескольких соседних участков. Также причиной такой ошибки может стать наложение границ участка на границы земель, ранее прошедших процедуру постановки на учет. Уточнение границ может потребовать их согласование с правообладателями, в том числе и в судебном порядке.

Сама процедура определения местоположения границ состоит из подготовительного, основного и заключительного этапов.

Подготовительный этап включает в себя заключение договора на выполнение работ по межеванию участка или уточнение внешних границ. На основном этапе проводятся геодезические мероприятия с занесением полученных данных на карты, схемы с детальным описанием координат границ участка в текстовом виде. На заключительном этапе межевой план, сформированный по итогам работы по установлению местоположения участка, выдается заказчику и направляется в соответствующие органы для осуществления кадастрового учета.

Результат работы по установлению границ участка

После выполнения кадастровых работ по установлению местоположения, сформированный участок земли должен пройти процедуру постановки на государственный кадастровый учет. Такой учет проводится на основании документов, подготовленных инженером по итогам выполнения ЗКР, главным из которых является межевой план.

После завершения процедуры постановки на кадастровый учет земельному участку присваивается уникальный идентификационный номер, а сведения о нем вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Если кадастровым инженером проводилось уточнение границ участка, в ЕГРП вносятся изменения в части координат границ участка.

После выполнения работ по установлению местоположения участка и постановки на кадастровый учет, участок может выступать в качестве объекта различного рода сделок, т.е. считается введенным в хозяйственный оборот.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Местоположение

Граница участка

Новый сосед построил дом и после этого стал оформлять землю. Теперь он считает, что я поставила забор с нарушением, захватила часть его участка. Он привел инженера с прибором, который глядя на какие-то планы, ткнул якобы верную границу. Я купила участок с уже готовым землеустроительным делом (2011 года), точек геолокации в нём нет. Межевых столбов нет. Какие должны быть мои действия?

Узнать реальные границы участка можно если он прошел межевание и сведения о его поворотных точках внесены в государственный кадастр недвижимости. Для этого нужно провести процедуру восстановления границ земельного участка или вынос границ. Вынос границ проводится на основании Выписки ЕГРН, в которой указаны координаты земельного участка. Выписку ЕГРН можно заказать (в бумажном или электронном виде) на портале Росреестра или в МФЦ "Мои документы". Кадастровый инженер внесет координаты из Выписки ЕГРН в прибор. И покажет где находятся точки участка на местности. Результат выноса границ фиксируется Актом восстановления границ на местности. Акт подписывается кадастровым инженером и собственником участка.

2) обеспечить возможность ознакомления заинтересованных лиц или их представителей с соответствующим проектом межевого плана и дать необходимые разъяснения относительно его содержания;

3) указать заинтересованным лицам или их представителям подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков на местности (в случае согласования местоположения границ с их установлением на местности).

Уточнение границ ЗУ

Купил земельный участок. Межевание сделано в 2008г. Границы согласованы. При этом, в межевом деле указаны только поворотные точки (углы в градусах). Межевые знаки сохранились частично. Заказал вынос границ в натуру. Границы определили по GPS. Оказалось смещение границ на 60-80 см (при сравнении с меж знаками 2008, забором соседа). Вопрос: 1.Если в межевом деле не указаны координаты GPS, то откуда они взялись в электронной базе росреестра? Может на них нельзя полагаться ? 2. Если все же коорд GPS определялись в 2008, может ли это быть погрешностью измерений при том уровне технологии? 3. Как можно получить официальный документ с коорд GPS , заказывал выписку из ЕГРН, там координат нет. Знаю раньше была спец форма документа по координатам, сейчас она отменена.

адрес: г. Москва, Старопименовский переулок 18

межевание земельного пая сельхозназначения

Здравствуйте.У меня есть 2 пая в границах ЗАО,если я буду проводить межевание имеет ли право директор этого ЗАО указывать мне где это делать

Добрый день .В 2012г я приобрел земельный участок и сразу его зарегистрировал в ЕГРП получив соответствующий документ- в настоящее время завершаю строительство дома. В апреле 2019г. мне звонит человек и сообщает что его участок наложился на мой. при этом прикладывает выписку из ЕГРП согласно которой в 2018г присвоен кадастровый номер. на основании договора купли-продажи 1998г. Когда я пробиваю его номер по единой кадастровой карте то высвечивается мой участок. Подскажите какими должны быть мои действия в настоящее время.

Добрый день! в первую очередь рекомендую Вам обратиться к кадастровому инженеру производящему межевание земельного участка Вашего соседа. Он обязан Вам предоставить результаты замеров как на бумажном носителе так и выехать на место и показать в натуре расположение точек.

Если будет установлено наложение точек, то постановка Вашего земельного участка на кадастровый учет будет признана реестровой ошибкой и земельный участок будет принудительно снят с кадастрового учета.

Для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет необходимо составить техплан. Этот документ является основанием для регистрации недвижимого имущества в Росреестре (ст. 14, ФЗ РФ № 218). Техплан должен содержать помимо базовых характеристик объекта, точные координаты регистрируемого здания в пределах земельного участка.

Чтобы определить местоположение здания на земельном участке, необходимо провести ряд кадастровых исследований и установить характерные точки сооружения. Это точки, где изменяют направление прямые линии (углы, неровности, выступы).

Получение данных о координатах

Определение границ здания имеет свои нюансы:

Замеры осуществляются на земельном участке и объекте недвижимости;
Работы вправе проводить кадастровые инженеры, имеющие лицензию и допуск СРО;
Поворотные точки здания определяются специальными геодезическими методами, утвержденными соответствующими нормативными документами;
Результаты исследования фиксируются в техническом плане, на основании которого осуществляется постановка имущества на кадастровый учет.

После обмера сооружения данные заносятся в базу ЕГРН. Поэтому инженер-геодезист обязан соблюдать установленные регламенты, следить за точностью полученных результатов, уточнять соответствие полученных координат поворотных точек действительности. Методика координирования объекта недвижимости закреплена в Приказе минэкономразвития № 90.

Когда уточняются координаты объекта недвижимости

Как правило, кадастровая ошибка допускается в результате использования неправильного масштаба. Также иногда при выполнении замеров подрядчик не учитывает конструктивные элементы здания.

Поэтому для разработки техплана нужно привлекать квалифицированных специалистов, имеющих опыт работы и практические навыки. Заказать определение границ здание и другой вид инженерных изысканий можно в геодезической компании ГЕОМЕР ГРУПП.

Кадастровый инженер при координировании участка использует два нормативных документа, содержащих характеристики исследуемого объекта:

- справка является единственным источником достоверных сведений об имуществе, его правообладателях, технических особенностях, обременениях;; - документ содержит данные о координатах объекта и дате последних исследованиях.

Опираясь на информацию из официальных источников, исполнитель проводит геосъемку местности и устанавливает истинные координаты строения. На основании полученных данных он изготавливает техплан, который является основанием для регистрации недвижимости в Росреестре.

Зачем уточнять координаты здания?

Несоответствие фактических параметров объекта недвижимости сведениям, которые содержатся в ЕГРН, может стать помехой при проведении юридических действий с объектом.

Причины, по которым необходимо уточнение координат объекта недвижимости

Определении координат угловых точек здания необходимо в таких случаях:

Заключение купли-продажи - чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре и подтвердить ее легитимность, необходим техплан. В нем должны быть указаны точные параметры предмета договора, в том числе его фактическое расположение на земельном участке;
Сдача строения в аренду - без определения параметров поворотных точек здания представители власти вправе запретить передачу имущества во временное пользование арендатору;
Исключить вероятность реестровой ошибки - собственник объекта должен удостовериться, что сведения, которые содержаться в ЕГРН, соответствуют действительности и при координировании объекта недвижимости не было допущено неточностей;
Отсутствие сведений о расположении поворотных точек, даже если имущество стоит на госучете и базовые характеристики внесены в Единый реестр;
Информация о месте расположении строения и угловых точках внесена в ЕГРН с нарушением действующих нормативов. По существующим данным невозможно определить, где именно находится объект;
Устранение реестровой ошибки, допущенной при определении координат поворотных точек здания.

От проведения исследований зависит от квалификации подрядчика, его практических навыков, опыта работы, используемого оборудования. Поэтому необходимо тщательно выбирать геодезиста, который будет оформлять техплан. заказать услугу можно в ГЕОМЕР ГРУПП. Здесь работают опытные профессионалы, выполняющие необходимое задание качественно и точно в срок.

Действия кадастрового инженера по уточнению координат строения

Для определения действительных показателей здания кадастровый инженер использует следующие методы:

Геодезический - применение компьютерных спецпрограмм, с помощью которых специалист определяет расположение характерных точек с учетом допустимой погрешности;
Топосъемка - для установки координат строения проводится съемка с использованием современного геодезического оборудования. Полученные снимки позволяют наглядно продемонстрировать положение строения на исследуемой территории;
Фотограмметрический - проведение съемки местности с использованием специальных летательных аппаратов или GPS-приборов;
Картометрический - определение фактического расположения угловых точек строения производится на основании имеющихся картографических материалов территории.

Такая точность дает возможность установить фактическое расположение капитальной постройки на участке и исключить проблем при ее регистрации. Также владельцу дома не придется решать споры с соседями из-за нарушений строительных нормативов и доказывать представителям власти, что все необходимые отступы были соблюдены.

Определение месторасположения поворотных точек строения - это один из видов инженерно-геодезических изысканий, который требует профессиональных навыков, квалификации и умения использовать спецоборудование. Незначительная ошибка может привести к невозможности проведения юридических сделок с недвижимостью, отказе в постановке здания на госучет, споров с собственниками смежных участков.

Читайте также: