Последовательность перечисления в гк рф способов образования земельных участков

Обновлено: 08.07.2024

Под образованием земельного участка понимается возникновение нового земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ регламентирует порядок образования новых участков из уже существующих, а также случаи возникновения новых участков из нераспределенных земель.

Характеристика способов образования земельных участков

Общие основания образования новых участков можно разделить в две группы:

1) Образование нового участка путем изменения физического и юридического статуса уже существующих участков;
2) Образование нового участка путем формирования нового объекта недвижимого имущества из состава территорий, не обладающих признаками и свойствами земельного участка.

Исходя из указанных оснований, можно выделить основные способы образования новых участков земли:

1) Раздел существующего участка на несколько новых;
2) Объединение существующих участков в один новый;
3) Перераспределение существующих земельных участков с образованием новых;
4) Выдел из существующего участка;
5) Образование нового участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При разделе или объединении существующих участков полностью утрачивают их физический и юридический статус, а вместо них появляются новые уникальные объекты недвижимости.

При выделе или объединении первоначальные участки сохраняют свое существование с изменением физического и юридического статуса. На вновь образованные участки сохраняются права и обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков, если иное не установлено условиями соглашения сторон или нормативными актами.

Раздел земельного участка

В процессе раздела существующий участок земли прекращает свое существование и вместо него возникает два или более новых земельных участка. То, как именно земельный участок будет разделен, зависит от волеизъявления сторон, юридического статуса участка и его технических характеристик и свойств.

В случае раздела вновь образованные участки приобретают целевое назначение и разрешенные виды пользования ранее существовавшего участка. Исключения из этого правила могут быть установлены федеральным законодательством.

Участок, прекративший существование при разделе, теряет свой юридический статус – его уникальный кадастровый номер подлежит удалению из сведений государственного кадастра недвижимости (с 01 января 2017 года – из ЕГРН). Вновь образованным земельным участкам присваиваются новые уникальные кадастровые номера с внесением соответствующих сведений в ГКН.

В ряде случае земельный участок может быть неделимым, так как его раздел в натуре невозможен без изменения его назначения. Информация о невозможности раздела может включаться в градостроительный план земельного участка.

Объединение земельных участков

В процессе объединения несколько смежных участков образуют один новый участок. Существование смежных участков при этом прекращается.

В случае, когда происходит объединение земельных участков, принадлежащих разным правообладателям, у них возникает право общей долевой собственности на новый участок (аналогичное правило действует в отношении права общей собственности).

Вновь образованному участку присваивается уникальный кадастровый номер.

Перераспределение земельных участков

Перераспределение нескольких смежных участков влечет образование двух и более новых смежных участков, при этом исходные земельные участки перестают существовать фактически и юридически.

Право собственности на вновь образованные смежные участки возникает в соответствии с условиями соглашения собственников исходных участков.

При перераспределении вновь образованные участки сохраняют свое целевое назначение и виды разрешенного использования.

Выдел земельного участка

Выдел земельной доли (долей) допускается в случаях, когда в отношении исходного участка существует право общей долевой собственности. При этом, после выдела образуются один или несколько новых участков. Исходный земельный участок сохраняет свое существование в измененных границах.

На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.

Типичным случаем возникновения необходимости в выделе земельной доли является отсутствие согласия дольщиков по использованию общего земельного участка. При отсутствии согласия остальных дольщиков на выдел доли в натуре, заявитель имеет право требования выдела в судебном порядке. Если участок является неделимым и выдел доли в натуре невозможен, заявитель имеет право на выплату ему стоимости доли за счет остальных дольщиков.

Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности. В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.

Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли. Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли. Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия – в судебном порядке.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Образование земельных участков согласно действующему законодательству подразумевает постановку земельных участков на государственный кадастровый учет. В результате кадастровых работ образуются земельные участки, в том числе их части. Кадастровый учет подтверждает существование земельного участка с присущими ему характеристиками, при формировании которого определяются параметры и разрешенные действия в пределах данного землепользования.

При наличии ранее сформированных границ земельных участков, последующая корректировка или образование новых земельных участков возможно следующим путем:

Раздел земельного участка – образование двух или более земельных участков, в пределах границ исходного, который проходит процедуру снятия с государственного кадастрово последующие земельные участки.
Выдел земельного участка — осуществляется го учета, после подтверждения государственной регистрации прав на
в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При процедуре выдела земельного участка, образуются один или несколько земельных участков, с сохранением в измененных границах исходного земельного участка.

Объединение земельных участков – образование двух или более земельных участков со смежными границами в один земельный участок. После подтверждения государственной регистрации прав на образованный земельный участок, исходные подлежат снятию с государственного кадастрового учета.
Перераспределение земельных участков – образование нескольких смежных земельных участков путем преобразования других смежных земельных участков, с последующим снятием с государственного кадастрового учета исходных смежных земельных участков, после государственной регистрации прав на образованные земельные участки.

Допускается преобразование земельных участков, находящихся в частной и муниципальной или государственной собственности.

Для осуществления раздела, объединения и перераспределения земельных участков, в случае если границы исходных земельных участков не определены согласно требованиям действующего законодательства, необходимо провести процедуру уточнения границ земельных участков.

В этой статье поговорим о том, что такое образование земельных участков и какие способы образования земельных участков предусмотрены земельным законодательством.

Это понятие довольно часто встречается в нормативных актах, связанных с оборотом земельных участков и его неправильное толкование и применение приводит к определённого рода юридическим проблемам.

1. Понятие образования земельных участков.

Таким образом, под образованием земельного участка понимается его создание как нового объекта земельных отношений, выраженное в постановке участка на кадастровый учёт, присвоении ему кадастрового номера и внесении в ЕГРН основных и дополнительных сведений о нём.

В свою очередь, исходный земельный участок — это участок из которого происходит/произошло образование новых участков.

Образование земельных участков необходимо отличать от процедуры уточнения границ земельного участка. Многие правоприменители отождествляют эти понятия. Это не правильно.

Уточнение границ – это процедура в отношении уже созданного земельного участка, который стоит на кадастровом учёте и существует как объект права. В свою очередь образование – это всегда создание нового, ранее не существующего земельного участка.

2. Способы образования земельных участков.

Способов создания земельных участков всего шесть:

из земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
раздел;
выдел;
объединение;
перераспределение;
создание искусственного участка.

Ещё раз повторюсь, все иные юридические процедуры с земельными участками, которые не указаны в ст. 11.1 ЗК РФ, к образованию земельных участков не относятся. Утверждения об обратном — неправильны.

Искусственные участки это довольно специфический вопрос, общераспространенного применения он не имеет, поэтому и останавливаться на нём я не буду. А вот остальные способы рассмотрим подробнее.

1) Раздел земельного участка (ст. 11.4 ЗК РФ):

Раздел участка представляет собой разделение одного участка на два или несколько новых участков.

При разделе земельного участка исходный участок прекращает своё существование, он снимается с кадастрового учёта, а право собственности на него прекращается. Новым участкам будут присвоены новые кадастровые номера.

Исключение предусмотрено для двух случаев:

В этих случаях исходный земельный участок сохраняет свой кадастровый номер и не снимается с кадастрового учёта, а сохраняется в оставшейся после раздела части (такие участки называются изменёнными участками, в том числе далее по тексту).

Новые земельные участки могут быть образованы только в пределах границ разделяемого участка. Выход границ образуемого участка за пределы исходного участка не допускается (да и не возможен).

Если участок делится одним собственником, то у него возникнет право собственности на все новые участки.

Если разделяемый участок находится в общей долевой собственности, то варианта два:

собственники заключают соглашение при разделе и определяют, кому и что достанется в собственность;
если такого соглашения нет, то право долевой собственности возникает на все новые участки в тех же пропорциях, что были в исходном.

2) Выдел земельного участка (ст. 11.5 ЗК РФ):

Выдел земельного участка происходит только тогда, когда исходный участок находится в общей долевой собственности и один или несколько участников выделяют свои доли в натуре в самостоятельные участки.

В этом случае, исходный земельный участок не прекращает своё существование, он не снимается с кадастрового учёта, а сохраняется в изменённых (оставшихся от выдела) границах (изменённый участок).

Самый распространённый пример выдела земельного участка — это выдел земельной доли (сельскохозяйственного пая) из общего сельскохозяйственного земельного массива.

Также как и при разделе, выделить земельный участок можно только в пределах границ исходного участка.

Судьба права собственности при выделе участка решается так:

у собственника, который выделяет свою долю, возникает право собственности на новый участок, а право долевой собственности в исходном прекращается;
у собственников исходного участка сохраняется право долевой собственности на оставшуюся после выдела часть участка с учётом изменившихся размера их долей (т. е. размер долей в праве собственности на исходный участок подлежит перерасчёту в связи с произошедшим выделом).

3) Объединение земельных участков (ст. 11.6 ЗК РФ):

Объединение земельного участка представляет собой создание нового участка из нескольких других. В результате в границах объединяемых участков образуется один новый участок, а исходные участки прекращают своё существование и снимаются с кадастрового учёта.

То есть, это обратная ситуация от раздела:

Судьба права собственности решается так:

если участки объединяются одним собственником, то он становится собственником нового участка;
если участки объединяются разными собственниками, то новый участок будет принадлежать им на праве общей долевой собственности;
если исходные участки сами находятся в общей долевой собственности, то на новый участок также возникнет право общей долевой собственности всех собственников исходных участков.

Во втором и третьем случаях соотношение долей определяется по соглашению между собственниками либо пропорционально исходным участкам.

Нельзя объединять участки, принадлежащие их владельцам на разном вещном праве. Например, нельзя объединить участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, с участком, предоставленным на праве пожизненно наследуемого владения.

В тоже время, возможно объединить два участка, предоставленные на праве пожизненно наследуемого владения.

Возможно объединение участка, обремененного залогом, с участком, не обременённым залогом. Судьба залога в этом случае решается либо по соглашению сторон, либо при отсутствии соглашения залог распространяется на новый участок.

4) Перераспределение земельных участков (ст. 11.7, глава V.4. ЗК РФ):

Перераспределение возможно в двух вариантах:

перераспределение нескольких земельных участков, стоящих на кадастровом учёте, между собой;
перераспределение земельных участков, стоящих на кадастровом учёте, и земель, собственность на которые не разграничена.

Проще всего перераспределение объяснить на наглядном примере.

Перераспределение земельного участка и земель, собственность на которые не разграничена:

Мы видим, что в результате перераспределения двух участков между собой образовались два новых участка с другой конфигурацией границ, а исходные участки прекратили своё существование. В этом случае право собственности на новые участки будет определено по соглашению собственников.

В результате перераспределение земельного участка и земель, собственность на которые не разграничена, образовался один новый земельный участок большей площадью и с другой конфигурацией границ. Право собственности на новый участок возникло у собственника исходного участка. Исходный земельный участок прекратил своё существование.

5) Образование участков из земель муниципальной или государственной собственности (ст. 11.3 ЗК РФ):

Этот способ, в свою очередь, подразумевает два случая:

Оба случая, как правило, связаны с созданием участка для предоставления под какой-либо вид деятельности.

3. Судьба залога, аренды и сервитута при образовании земельных участков.

Если образуются участки, которые предоставлены на праве аренды, то право аренды у арендатора на вновь образуемые и изменённые участки возникает в соответствии с соглашением сторон.

Если соглашение отсутствует, то арендатор сохраняет право аренды на все вновь образуемые участки (в том числе измененные участки) либо имеет право на заключение нового договора аренды без торгов на тех же условиях.

Сервитуты сохраняются на вновь образуемых или измененных участках в прежних границах.

Обременение залогом в отношении образуемых или изменённых участков сохраняется, за исключением случаев:

Вот мы и ознакомились с основными теоретическими моментами образования земельных участков. В принципе, ничего сложного нет, всё достаточно просто и интуитивно понятно. Самое главное, не путать процедуру образования с иными юридическими действиями в отношении земельных участков.

Формирование земельного участка осуществляется с учетом целого ряда критериев. Нужно смотреть на статус земли, аспекты правового регулирования, используемые методы при проведении процедуры. Согласно положениям действующего закона, доступно несколько способов по образованию участков – это объединение, раздел, выдел, перераспределение, формирование из наделов в государственной, частной собственности.

Порядок образования

Образование нового земельного участка согласно условиям текущего законодательства предполагает постановку наделов на кадастровый госучет. В итоге образуются новые наделы и их отдельные части. Учет кадастра подтверждает факт существования территории с определенными характеристиками. Обязательно определяется перечень разрешенных операций и обязательных параметров в рамках определенного землепользования.

При условии наличия адекватных границ проводится корректировка текущих параметров. Способы образования земельных участков по Земельному кодексу:

Раздел – образуется пара и более наделов в границах выделенной территории.
Выдел – после подтверждения факта госрегистрации можно выделять доли. При выделе будет образован набор территорий, строго сохраняются точки границ.
Объединение – смежные наделы соединяются в единый участок. По факту подтверждения прохождения процедуры госрегистрации исходные данные подлежат снятию с учета кадастра.
Перераспределения – преобразовательные процедуры для набора смежных наделов за счет преобразования и их снятие с учета в кадастре. Перераспределению подлежат участки в государственной, приватной собственности.

Для работы с наделами, точные границы которых не определены, нужно будет выполнить процедуру уточнения.

Требования к образованию земельных участков

Способы и условия образования земельных участков рассматриваются в Земельном кодексе РФ, ст. 11.9. В нормативах прописывается перечень требований к измененным и образованным наделам. Также в статье рассматриваются понятия минимального и максимального пределов, которые в принципе устанавливают в отношении площадей.

Формирование и предоставление земельных участков должно строго учитывать максимально допустимые размеры. Речь о границах, за которые выходить нельзя. Для Московской области сейчас действует ограничение в 15 га. К минимальному порогу относят размеры, определенные для территорий с конкретным назначением. Так дачи не могут быть менее 0.6 га, сады – 0.4 га (показатели для МО). Виды образования земельных участков одни по территории страны, но в остальном в каждом регионе свои показатели. Нормативы определяются на основании кодекса градостроения и прочих законодательных актов.

Закон определяет не только порядок образования земельных участков, но и рассматривает ситуации исключения, когда определенные наделы под юрисдикцию кодекса градостроения не попадают. Соответственно, общие требования по размерам не будут опираться на регламенты и требования конкретного свода. В подобных зонах используют статьи Земельного кодекса и соответствующие законы ФЗ.

Граница – важный параметр любой территории. При ее отсутствии нельзя поставить надел на учет в кадастре, заключать юридически значимые сделки. Поэтому формирование границ земельного участка должно осуществляться по всем правилам – только в таком случае они будут признаны. Образование земельного участка путем выдела и другими способами должно сопровождаться процедурой межевания. Данные работы проводят геодезисты либо специалисты службы кадастра. Для описания границ нужно будет выполнить съемку, после согласовать полученные данные с владельцами соседних территорий, оформить межевое дело. После надел получил номер в кадастре, его можно будет ставить на учет в Росреестре.

Правовое регулирование образования земельных участков требует строгого учета всех требований. Любые, даже малейшие нарушения приведут к наложению штрафных санкций или изъятию. Требования к образованию земельных участков:

Полученные по итогам работ границы не должны иметь пересечения с областями муниципальных поселений, населенных пунктов.
Контуры оптимально делать простыми, без острых углов, вкраплений, ломаных границ, пересечений с соседними территориями.
Разграничение следует делать так, чтобы у надела был выход на проезжую часть, оставался свободный доступ к коммуникациям.

Образование земельного участка путем раздела при этом невозможно для парков, массивов, заповедников, территорий, на которых выполняются операции по геологическому исследованию недр, разработке полезных ископаемых, обустройству промышленных систем, узлов коммуникации, искусственных водоемом, водохранилищ, гидротехнических территорий. Образование земельного участка путем объединения, выдела, раздела, перераспределения недопустимо при наличии ограничений на первоначальном участке, которые не дают использовать будущие наделы согласно их целевому назначению.

Также итоговые границы не должны приводить к появлению разного рода препятствий при возведении объектов недвижимого имущества и последующей эксплуатации площадей с максимальной степенью рациональности. При разграничениях должен сохраняться порядок по обеспечению адекватной охраны рассматриваемых территорий.

Порядок формирования

Порядок формирования земельного участка предполагает обязательное наличие письменного согласия от владельцев, пользователей, арендаторов, залогодержателей. Если его нет, процедура не может быть выполнена.

Действует отдельный порядок формирования земельного участка под многоквартирным домом. Чтобы выполнить процедуру по всем правилам, нужно подготовить и утвердить проект территорий, по которому будут рассчитаны границы. Также для формирования земельных участков под многоквартирными жилыми домами потребуется полный пакет документов, на основании которых осуществляется кадастровый государственный учет. Все бумаги подаются в орган Росреестра. Рекомендации по формированию земельного участка под МКД в соответствие с текущими законодательными требованиями:

образование отдельного надела под каждой постройкой;
определение границ территорий таким образом, чтобы не нарушались законные интересы, права неограниченного круга лиц, собственников;
контроль за соответствием расположения всех рассматриваемых объектов в границах выделенных территорий.

Дополнительно в состав территории включают функциональные зоны – тепловые, трансформаторные пункты, спортивные площадки, гаражи, зоны отдыха, пр.

Особенности целевого применения

Все способы образования земельных участков закреплены в Земельном кодексе РФ, там же рассматриваются вопросы целевого назначения. Речь о разделении наделов по категориям (сельское хозяйство, населенные пункты, пр.) и типам разрешенного применения (личное, подсобное хозяйство, жилые помещения, пр.). Категории земли будут зависеть от целей применения, устанавливаются по закону, дают собственнику право выбора.

Обоснование способа образования земельного участка неразрывно связано с видами разрешенного применения. Привязки к определенным категориям земель в данном случае нет. Так земли отдельных населенных пунктов могут иметь вид разрешенного применения по индивидуальное строительство, а использоваться в разных целях. Тут главная ориентация идет на отсутствие вреда окружающей среде.

Для определения фактов нарушений организуют выездные проверки. Сначала владелец получает предупреждение. Если он ничего не предпринимает, нарушение обнаруживается и в ходе повторного выезда, накладывается штраф, иногда прекращается право бессрочного постоянного применения (надел изымается).

Что нужно знать о многоквартирных домах

Формирование земельного участка под объектом недвижимости имеет свои особенности, особенно если это многоквартирный дом. Основную информацию вы можете найти в Жилищном кодексе РФ.

Каждый собственник квартиры в доме имеет законное право обратиться в органы власти либо местного самоуправления для образования участка. Заявление о формировании земельного участка составляется по образцу или в свободной форме. Определение границ будет осуществлено согласно проекту межевания, который утвердили ранее. Для постановки участка на учет кадастра нужен будет межевой план. Если есть основания считать, что образование земельного участка под многоквартирным домом осуществлено с нарушением закона, обратитесь к юристу.

Нюансы

Схема образования земельного участка во многом зависит от целей образования надела. Их определяют участники процедуры либо устанавливает ответственный специалист с учетом текущих технических параметров.

Раздел обычно используют для делимых территорий. В результате проведения процедуры образуются новые участки, исходные прекращают свое существование. Участок нельзя делить на части, если итоговые наделы не будут соответствовать лимитам по площади, нарушается целевое назначение, или участок находится под МКД.

После объединения смежных территорий с образованием одного участка существование непосредственно смежных наделов прекращается. Чтобы объединить территории в одну, нужно существование пары и более участков, а также общих границ между ними.

Заключение

Формирование земельного участка по Земельному кодексу предполагает учета ряда нюансов. Новые наделы должны отвечать требованиям по площади, иметь адекватные, четко зафиксированные границы. Обязательно проводится межевание.

Читайте также: