Изменение зонирования земельного участка
Добавил пользователь Алексей Ф. Обновлено: 19.09.2024
Нередко у владельцев земельных участков возникает неразбериха, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нём можно осуществлять, а какую нет, и в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы крайне серьезные, так как ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.
В этом материале подробно расскажем, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных, и как можно поменять ВРИ, если это все-таки необходимо.
Классификатор видов разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определеннойкатегории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.
ВАЖНО! Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушания. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, какие - после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы. Данные разграничения устанавливаются для обеспечения защиты населения и обеспечения комфортных условий проживания.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Классификатор содержит 13 ВРИ:
- Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
- Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
- Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)
- Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)
- Отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)
- Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)
- Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)
- Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)
- Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)
- Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)
- Водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)
- Земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)
- Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование)
Условно разрешенные виды использования земельных участков применяются при необходимости расширить способы использования земли - к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ установлен Градостроительным кодексом РФ.
Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.
Как узнать, какой ВРИ у вашего земельного участка
Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.
Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома
В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:
ВАЖНО! Если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, вам потребуется изменить ВРИ.
Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.
В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.
В данном случае собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.
Обратите внимание: Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
ВАЖНО! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.
Кто и в каких случаях может изменить ПЗЗ
Инспекторы Главгосстройнадзора изучают схему
Изменить ПЗЗ необходимо, если владелец (правообладатель) участка хочет использовать его способом, не предусмотренным действующими правилами.
Например, если в результате применения правил:
- земельные участки и объекты капитального строительства используются неэффективно;
- наносится вред собственникам недвижимости;
- снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства;
- нарушены права и законные интересы граждан и их объединений (например, ТСЖ или СНТ);
- обнаружено их несоответствие генплану или схеме территориального планирования.
Предложить изменения в порядке инициативы могут любые заинтересованные граждане (физические, юридические лица, индивидуальные предприниматели):
- постоянно проживающие на соответствующей территории;
- владельцы земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства;
- собственники помещений в объектах капитального строительства.
Заявители могут внести следующие предложения:
- изменить границы территориальных зон (включить свой участок в одну из них или установить отдельную);
- изменить градостроительный регламент (внести дополнительные виды разрешенного использования участка в конкретной зоне или расширить предельные параметры разрешенного строительства).
Необходимые документы
Предложение о внесении изменений в ПЗЗ можно внести бесплатно через региональный портал госуслуг.
Для этого требуются следующие документы:
- документ, подтверждающий право на объект недвижимости;
- обоснование предполагаемых изменений (максимально развернутое, затрагивающее не только интересы заявителя, но и задачи градостроительного, экономического, социального развития территории);
- согласие всех владельцев земельного участка или объекта капитального строительства, находящихся в долевой собственности;
- подтверждение, что предлагаемые изменения не нарушат требования технических регламентов и права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, а также не нанесут вред соседним объектам недвижимости;
- подтверждение неэффективности использования объектов недвижимости;
- акт на списание мелиоративных систем;
- согласование размещения объекта в зоне с особыми условиями использования территории от инженерных коммуникаций;
По желанию заявитель может представить:
- сведения об ограничении права или обременении объекта недвижимости;
- выписку из ЕГРЮЛ;
- решение градостроительного совета Московской области об одобрении концепции проекта.
Одобрение и учет предложения
Заявление направляют на согласование в уполномоченные центральные исполнительные органы государственной власти, рассматривают на комиссии по подготовке проектов ПЗЗ и градостроительном совете Московской области.
В течение 35 рабочих дней заявитель получит выписку из протокола заседания комиссии по ПЗЗ об одобрении и учете его предложения или уведомление об отказе.
Одобренное предложение заявителя вносят в проект внесения изменений в ПЗЗ и принимают по итогам общественных обсуждений или публичных слушаний.
Строительство новых зданий и реконструкция существующих жестко регламентируется действующими нормативно-правовыми документами. В столице градостроительный регламент отличается повышенными требованиями, поскольку городским властям приходится бороться не только с высокой плотностью застройки, но и с сохранением исторического внешнего облика. Для нового строительства и реконструкции в Москве необходимо получить пакет исходных данных и разрешительных документов. В зависимости от особенностей объекта недвижимости и земельного участка состав пакета необходимых документов может различаться. Но в любом случае потребуется проект планировки территории, генеральный план и градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Первые два документа разрабатываются специализированными организациями (проектными институтами), второй выдается Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы.
Что такое ГПЗУ
Генеральный план земельного участка — это основной документ, без которого невозможно получить разрешение на строительство. Он состоит из графической части (чертеж градостроительного плана земельного участка) и текстовой, представленной несколькими разделами. Этот документ содержит исчерпывающие сведения об участке строительства, также в нем приводятся технико-экономические параметры строительства. Иными словами, в документе описываются существующие ограничения на строительство и реконструкцию зданий и сооружений (максимальная площадь, этажность, назначение и прочее).
До 2017 года данный документ разрабатывался, но на сегодняшний день он является выпиской из Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). ПЗЗ — это основной градостроительный документ, в котором территория города разбита на территориальные зоны, также в нем содержатся градостроительные регламенты. Этот документ утверждается городскими властями, при существенном изменении Правил или принятии новых до утверждения документа обязательно проводятся публичные слушания. Разработка, изменение и прочие манипуляции с ПЗЗ могут производиться только по инициативе городских или федеральных властей, депутатов и прочих органов власти. Даже при внесении незначительных изменений придется в обязательном порядке согласовать их во всех инстанциях.
Генеральный план земельного участка является документом, который содержит в себе сведения, взятые из ПЗЗ, для его получения необходимо зарегистрироваться на интернет-портале правительства Москвы, пройти верификацию и получить доступ к личному кабинету. Далее необходимо подать заявление, заполнив соответствующие поля в интерактивной форме. Также потребуется загрузить цифровые образы некоторых документов — паспорта заявителя (или уставных документов, если заявитель является юридическим лицом), правоустанавливающих документов на земельный участок и доверительных документов (если заявление подается уполномоченным представителем заявителя). В отдельных случаях может понадобиться утвержденная документация по планировке территории.
Если все данные были заполнены корректно, и все необходимые электронные образы документов загружены в полном объеме, то в течение 20-ти рабочих дней заявитель получит ГПЗУ (в цифровом виде, но по заявлению можно получить копию на бумажном носителе). Если документы были предоставлены не в полном объеме, или в них были ошибки, то можно получить обоснованный отказ в принятии заявления. Если во время проверки будут обнаружены отклонения, к примеру, если земельный участок не числится в Едином государственном реестре недвижимости или заявитель не является правообладателем территории, то вместо градостроительного плана земельного участка заявитель получит обоснованный отказ в предоставлении услуги.
Согласование и утверждение ГПЗУ
Получение ГПЗУ
Продление ГПЗУ
Особенности документа
ГПЗУ необходим для получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Также он используется в качестве исходных данных для проектирования искусственного сооружения. Все параметры будущей постройки должны четко вписываться в технико-экономические показатели, которые отмечены в градостроительном плане земельного участка. В случае превышения этих значений во время строительства можно столкнуться с большими проблемами — новостройка или реконструированное здание не пройдет технический надзор, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию также будет невозможно получить. Кроме того, владелец земельного участка и застройщик будут привлечены к ответственности и могут попасть под такие санкции как денежный штраф и предписание к сносу построенного здания. Чтобы этого избежать необходимо заранее изучить потенциал земельного участка и сделать выводы о его пригодности для возведения желаемого объекта.
В случае несоответствия - они подлежат отмене, их можно обжаловать в суде
В Обзоре судебной практики Верховного суда есть один важный для градозащитников пункт. Надо отметит, что обзор не есть нома права, но это документ, отражающий позицию Верховного суда по делам, который Президиум ВС счел важными и включил в обзор. Во многих случая ссылка на решения, отраженные в обзоре, будет для нижестоящих судов очень важным сигналом.
Так вот, Верховный суд указал, что Правила землепользования и застройки должны соответствовать генеральному плану.
В конкретном деле речь шла про муниципальное образование, но это не меняет сути — речь об основополагающих принципах Градостроительного кодекса.
57. Правила землепользования и застройки муниципального образования должны соответствовать генеральному плану этого муниципального образования.
Прокурор обратился в суд с административным исковым заявлением о признании недействующими со дня принятия правил землепользования и застройки муниципального образования в части установления на карте градостроительного зонирования в границах ряда земельных участков территориальной зоны Ж2 (зона с малоэтажной застройкой сезонного проживания) и в границах ряда других земельных участков территориальной зоны Ж1.1 (жилая зона с малоэтажными жилыми домами постоянного проживания с ограниченным или развитым личным подсобным хозяйством).
В обоснование заявленных требований указал, что оспариваемое правовое регулирование осуществлено без учета положений генерального плана муниципального образования, согласно которому названные земельные участки расположены в функциональной зоне особо охраняемых природоохранных территорий.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации указанное решение суда первой инстанции оставила без изменения по следующим основаниям.
Законодательство о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Градостроительному кодексу Российской Федерации (ст. 3 ГрК РФ).
В соответствии с положениями ст. 2 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются в том числе на принципах обеспечения комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории, сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
Устойчивое развитие территорий заключается в обеспечении при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений (п. 3 ст. 1 ГрК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 9 ГрК РФ территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
В силу ч. 3 ст. 9 ГрК РФ документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.
Таким образом, для гармоничного развития территорий задача органов местного самоуправления при разработке документов территориального планирования состоит в необходимости обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц путем согласования этих прав и интересов, в том числе в сфере обеспечения благоприятных условий жизни.
Пунктом 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ предусмотрено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом сельского поселения.
Таким образом, согласно положениям ч. 3 ст. 9, чч. 9 и 10 ст. 31, п. 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.
При этом результаты публичных слушаний не исключают необходимости соблюдения указанного принципа соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану сельского поселения как основополагающему документу территориального планирования, производным от которого является требование о соответствии территориальных зон функциональным зонам, определенным генеральным планом.
Из системного толкования положений пп. 2, 5, 6, 7 и 8 ст. 1, ч. 15 ст. 35 ГрК РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам.
С учетом изложенного оспариваемое правовое регулирование нарушает требования градостроительного законодательства, поскольку осуществлено без учета положений генерального плана муниципального образования, согласно которому названные выше земельные участки расположены в функциональной зоне особо охраняемых природоохранных территорий.
Таким образом, если вдруг власть пытается поменять ПЗЗ, при этом изменение такое, что оно противоречит Генеральному плану, то такое изменение можно обжаловать.
Читайте также: